מהו הסכם מכר במקרקעין? מה מעניק להסכם את תוקפו החוקי? כיצד מנסחים הסכם מכר ומה חשוב שיכלול? כל השאלות וכל התשובות במאמר שלפניכם.

חוק מכר הדירות מסדיר עבור רוכשי דירות תחומים רבים אל מול עבודתו של הקבלן, אך ישנם מספר נושאים מהותיים שאינם מוסדרים בחוק ויכולים לגרום נזקים רבים לרוכש הדירה.

הסכם מכר במקרקעין באמצעות עורך דין מומחה בתחום, לא רק ימנע מכם עיכובים, סרבולים ובזבוז אנרגיה במקרה ה"טוב",

אלא גם עוגמות נפגש והפסד רב של כספים, במקרה הפחות טוב.

מהו הסכם מכר במקרקעין?

הסכם מכר במקרקעין הוא חוזה בין שני צדדים, אשר עיקרו עסקת מקרקעין.

זהו אחד ההסכמים המשמעותיים ביותר שכל אחד מאיתנו מבצע במהלך חייו, כשמדובר ברכישה או מכירה של בית, או נכס מסחרי. מכיוון שמדובר בחוזה לכל דבר, מגדיר החוק שלושה תנאים שעליהם להתקיים על מנת להגדיר את ההסכם כהסכם מכר בר תוקף.

מה מעניק להסכם מכר את תוקפו החוקי?

1. שני צדדים אשר מסכימים לביצוע המכר, כלומר צד אחד מוכר וצד אחד רוכש.
2. על ההסכם להיות מפורט ולהכיל את פרטי המכר לפרטים.
3. הסכמת ורצון שני הצדדים בביצוע העסקה.

עד כאן נשמע הגיוני ואלמנטארי, הלא כן? מכיוון שמדובר בעסקה בעלת השלכות כלכליות מרחיקות לכת, הוסיף המחוקק סעיף נוסף המחייב כל הסכם מכר, לפיו על הסכם מכר במקרקעין להיות כתוב (זאת על פי סעיף 8 בחוק המקרקעין), שלא כמו חוזים בתחומים אחרים, אשר יכולים להיכרת בעל פה.

מדוע חובה לבצע הסכם מכר מקרקעין עם עורך דין מומחה?

בשל חשיבות ניסוח הסכם מכר מקרקעין בכתב, הצורך בעורך דין המנוסה בניסוח הסכמי מכר במקרקעין, אינו רק מתבקש אלא חיוני ואקוטי לביצוע מושכל של כלל מהלך המכר. עורך דין מומחה בהסכמי מכר במקרקעין, יבטיח את זכויות לקוחותיו באופן המיטבי ביותר.

במקרים רבים מוצגים בפני רוכשי דירה חדשה הסכם מכר מצידו של הקבלן, הסכם אשר לצערנו עיקרו לשרת צד אחד בלבד, ולהסיר אחריות עתידית שעשויה להתעורר. חתימה על הסכם מכר מקרקעין ללא התייעצות עם עורך דין מומחה בהסכמי מכר היא טעות מרה ותוצאותיה הרסניות!

נושאים שחייבים להופיע בהסכם המכר

אלו רק חלק מהתחומים אשר מחויבים להופיע בהסכם מכר מקרקעין, ומרבית הסיכויים כי לא תוכלו לדעת בוודאות אם הם אכן מופיעים, ללא בדיקה של עורך דין מומחה בהסכמי מכר:

1. מה היקף האחריות של הקבלן ביחס לתלונות לכל אורך הליך הבנייה ואף לאחר מסירת המפתח?
2. האם קיים ליווי מימוני כלשהו לפרויקט הבנייה?
3. האם החוזה כולל מפרט טכני?
4. האם מפורט דינו של הקבלן במידה ומאחר למסור את הדירה?
5. האם מפורטת מידת האחריות של הקבלן למסירת נכס לאחר הנפקת טופס 4?

עורכת דין דליה שחורי – מומחית בהסכמי מכר במקרקעין

עורכת דין שחורי עוסקת בתחום דיני המקרקעין ובסוגיות העולות כגון התחדשות עירונית, הסכמי קומבינציה, הסכמי מכר, עבירות תכנון ובנייה, ייצוג בוועדות תכנון ובנייה ועוד.

ניסיונה המקצועי הרב של עורכת דין שחורי בהסכמי מכר מקרקעין, מעניק ללקוחותיה ביטחון רב בעריכת הסכם מכר.

הידיעה כי יאש מקצוע מיומן מגן עליהם ועל זכויותיהם הינה יקרת ערך!

אם אתם עומדים בפני מכירה או רכישה של בית, פנו עוד היום לייעוץ משפטי עם עורכך דין דליה שחורי, מומחית בהסכמי מכר מקרקעין.

*************

The post עורך דין הסכם מכר מדוע אנו חייבים להתייעץ עם עו"ד? appeared first on עורך דין מקרקעין בראשון לציון - דליה שחורי.

בפרויקט תמ"א 38/2 , בו ייצגתי את בעלי הדירות באחת מערי המרכז, עלתה שאלת הבטוחה שהציעה החברה הקבלנית לבעלים.

כידוע, ערבות בנקאית בנוסח ערבות חוק מכר מוצעת לבעלים, בשווי הדירה החדשה החליפית, הניתנת להם בפרויקט.

טרם המצאת הערבות הנ"ל, ביקש הבנק המלווה, מעניק הערבויות, כי יחתם הסכם משולש בין הדיירים, החברה והבנק.

בין שאר הסעיפים שזכו לתיקון, עלתה שאלה אקוטית, אשר, למרבה הצער, אינה זוכה לטיפול או תשומת לב מצד עורכי דין רבים.
השאלה היא מה קורה במצב בו החברה הקבלנית, מפרה את הסכם התמ"א והבנק, כבעל המשכנתא, מחליט להעמיד את הפרויקט למכירה לצד שלישי?

הפרת הסכם תמ"א והבנק על ידי החברה הקבלנית

אין ספק, כי העמדת הפרויקט למכירה לצד שלישי, מהווה כפיה של עסקה במקרקעין על בעלי הדירות ובהכרח מחייבם בתשלום מס שבח בגין מכירה זו.

אין עסקינן בקבלת דירה בהסכם תמ"א 38 הפטור ממס אלא ברוב המקרים, בהם הבית כבר נהרס, בין אם הבניה החלה אם לאו,
הערבויות מחולטות, קרי הבעלים מקבלים תמורה כספית, במקום דירה גמורה, ובמקרה זה, עסקינן  במכירת זכויות בקרקע המחייבות מס שבח.

יוצא כי הערבויות  בנוסח ערבויות חוק המכר, הנמצאות בידי הבעלים, בשווי הדירה הגמורה,
אינן מכסות את מס השבח שיוטל על בעלי הדירות במקרה של מכירת זכויותיהם בגין ביטול הסכם התמ"א עם החברה הקבלנית.

במצב זה נפגעים בעלי הדירות בשיעור היכול להגיע לעשרות אלפי שקלים לדירה!

אילו פתרונות קיימים?

הפתרון היקר הינו הגדלת גובה הערבויות למקרה של מכר כפוי, כמתואר לעיל. צפוי כי היזמים יתנגדו לכך כיון שמדובר בייקור הפרויקט בסכומים ניכרים.

פתרון מתקבל יותר (וכמובן 'זול' יותר מבחינת הקבלן), אך מתאים למצב השוק דהיום, בו עולים מחירי דירות המגורים, הוא קבלת התחייבות הבנק המלווה, במסגרת ההסכם המשולש, להותיר את יתרת התמורה המתקבלת ממכירת זכויות הבעלים לצד שלישי, בידי הבעלים חזרה (ולא לקופת הקבלן המפר או נאמן/כונס נכסים) לאחר ניכוי המשכנתא. מיתרת התמורה יוכלו הבעלים לשלם את המיסים הנכפים עליהם, ללא פגיעה בגובה הערבויות הבנקאיות המוחזקות בידיהם.

מהן הביטחונות להתחייבות זו של הבנק?- במאמר הבא!

The post האם ערבות בנקאית בטוחה מספקת appeared first on עורך דין מקרקעין בראשון לציון - דליה שחורי.

עשא (חי') 15514-07-20 ליעד קו ונקי נ' מיכ"ל המשורר יזמות בע"מ הכריע בשאלה.

מדובר בבנין אחד בעל שתי כניסות. בכניסה אחת, באגף הדרומי, שלוש דירות שבעליה הגיש בקשה להיתר על פי תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה ואילו הצד השני, בעליו של שתי דירות באגף הצפוני, התנגד לבקשת ההיתר. העיריה סרבה לדון בבקשה משום שהבקשה מנוגדת לתקנון המתוקן של הבית המשותף משנת 2011. העיריה טענה שמדובר במחלוקת קניינית ולכן סרבה לדון בבקשת ההיתר.

בעל האגף הדרומי הגיש תביעה בפני המפקחת בלשכת רישום המקרקעין אשר הכריעה לטובת התובע, האגף הדרומי. נימוקי המפקחת בהכרעתה היו: 1. מדובר בבית משותף כ"בית מורכב– מוצמד" לפי משמעותו בסעיף 59 לחוק המקרקעין, היינו בית המורכב משני אגפים כאשר כל שטחי הבית המשותף הוצמדו לכל אגף ואגף בנפרד. 2. נתקיימו שני התנאים בסעיף 11 לחוק חיזוק מבנים, קרי, אין בביצוע העבודה במבנה או באגף כדי לפגוע בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף אחר בבית המורכב וניתן לבצע חיזוק מפני רעידות אדמה של המבנה או האגף, בלי לבצע חיזוק כאמור של מבנה או אגף אחר בבית המורכב. 3. התקנון שותק ביחס להריסה ובניה והצדדים לא שללו זו בתקנון 4. חלוקת זכויות הבניה בתקנון שנקבע על ידי שני האגפים מתייחסת לזכויות קיימות או עתידיות מהקרקע ולא לאלה המתקבלות מהבניה על פי התמ"א. טענה אחת של האגף הצפוני התקבלה לפיה  קווי הבניה בבקשה סותרים את קווי הבנייה בתקנון.

בעלי האגף הצפוני ערערו על החלטת המפקחת. טענותיו הן כי אין הוא מתנגד לתוכנית תמ"א במסלול חיזוק אך לא במסלול הריסה ובניה. בפרשנות התקנון לא ניתן לתת משקל לכדאיות היזם , כמו כן, הבנין אינו מורכב כפי שהוגדר בחוק המקרקעין וכו'. האגף הדרומי טען כי בפועל הבנין מחולק לשני אגפים וכי הרוב הנדרש בבניין בעלי שני אגפים הוא הרוב של כל אגף ואגף בנפרד.

בית המשפט הכריע לטובת האגף הדרומי. נקבע כי התקנון שותק ביחס לאפשרות הריסה ובניה מחדש ומשתיקה זו לא ניתן ללמוד כי התקנון אוסר אפשרות להריסה על אף שהוא נחתם ב 2011 לאחר שנבנו תוספות בניה לבנין הקיים. התקנון אינו מתיחס כלל לתמ"א 38 אלא לזכויות בניה שטרם נוצלו בעוד שהריסה ובנייה מחדש באותם קווי מתאר, איננה ניצול אחוזי בנייה שטרם נוצלו.  בית המשפט אף קיבל הקביעה לפיה עסקינן בבית מורכב, כזה שזכויות הבניה צמודות בנפרד לכל אגף ואגף, מבחינה פיזית לא נצפו חלקים משותפים, מלבד קו ביוב, לא נחזו קווי מים וחשמל משותפים. משנקבע כך, כל אגף נדרש להביא את הרוב הדרוש לכל מסלול ומסלול  ואף הוכח מבחינה הנדסית כי ניתן לבצע הריסה ובניה מבלי שזה יפגע פיזית באגף הצפוני.

The post בנין אחד, שתי כניסות ותקנון אחד appeared first on עורך דין מקרקעין בראשון לציון - דליה שחורי.

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "החוק") נועד להגן על רוכשי הדירות בישראל ולהסדיר את האחריות של הקבלנים והיזמים כלפי רוכשי הדירות.

אם קניתם דירה חדשה מקבלן, אתם אמורים לעבור איתו על הפגמים וליקויי הבנייה שמצאתם בדירה. בתום הבדיקה, הקבלן מחתים אתכם על מסמך בשם "פרוטוקול מסירה", בו אתם מתארים את הליקויים שמצאתם. ניתן להניח, כי פגמים ברורים כמו מרצפות שבורות או גימורים שלא בוצעו היטב תוכלו לראות מיד, אך נשאלת השאלה מה באשר לליקויי בניה אחרים ומשמעותיים יותר שעלולים להתגלות רק תקופה לאחר חתימתכם על פרוטוקול המסירה.

מטרת חוק המכר (דירות) ותחולתו

התשובה נעוצה בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "החוק"). החוק נועד להגן על רוכשי הדירות בישראל ולהסדיר את האחריות של הקבלנים והיזמים כלפי רוכשי הדירות.

חשוב לציין, כי החוק חל על כל רכישה של דירה מקבלן – בין אם נרכשה למטרת מגורים ובין אם לצרכי עסק.

כמו כן, בשנת 2011 החוק תוקן, ונקבע כי אחריות הקבלן חלה גם על רוכש משנה, כלומר: על מי שקנה את הדירה מהאדם שרכש אותה מהקבלן – על אף שהוא לא התקשר בכלל עם הקבלן בעסקה.

החוק קובע מספר הגנות חשובות שחלות על ציבור רוכשי הדירות. כן קובע החוק מנגנוני פיצוי במקרה של הפרת החוק ע"י הקבלן-המוכר.

אחריות הקבלן

אחריות הקבלן מוסדרת בחוק והיא נחלקת לשתי תקופות:

תקופת הבדק –

תקופת הבדק מתחילה עם מסירת החזקה בדירה לקונה, והיא נמשכת בין שנה ל-7 שנים בהתאם למהות הליקוי. לכל ליקוי יש תקופת בדק שונה. למשל, בגין ליקויים שהתגלו בצנרת, ניתן לתבוע את הקבלן עד 4 שנים מיום קבלת הדירה. לעומת זאת, בגין ליקויים בנוגע לריצוף, ניתן לתבוע את הקבלן רק עד שנתיים לאחר קבלת הדירה.

בתקופת הבדק הקבלן חייב לתקן את הליקוי אלא אם כן הוא הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה.

תקופת האחריות –

בנוסף על תקופת הבדק, ישנה תקופת אחריות שנמשכת 3 שנים מסיום תקופת הבדק.

בתקופת הבדק, נקודת המוצא היא שהאחריות היא על הקבלן, אלא אם הוכיח כי ליקויי הבניה נגרמו בעטיו של הקונה. לעומת זאת, בתקופת האחריות חלה חובת ההוכחה על רוכש הדירה – הוא זה שצריך להוכיח כי הליקוי נובע בשל תכנון לא נכון של הקבלן, שימוש בחומרים לא מתאימים וכדומה.

לאחר תקופת הבדק ובתום תקופת האחריות, תקום אחריות לקבלן רק במקרים הבאים: כאשר מדובר בבעיה של אי-יציבות בבניין או בבטיחותו, אשר מקורה הוא בשלד הבניין או ביסודותיו.
אם התגלתה תקלה שלא ניתן היה לגלותה באופן סביר בשנים הראשונות לאחר קניית הדירה.

מקרה אפשרי נוסף הוא אם הקונה הודיע לקבלן על אי ההתאמה בדירה במועד, אך הוא לא דאג לתקן את הליקוי.

הודעה לקבלן על ליקויי הבניה

על הקונה להודיע לקבלן על ליקויי הבניה תוך 12 חודשים מהמועד שבו נמסרה הדירה לחזקתו. כאשר לא ניתן לגלות את ליקויי הבנייה ע"י בדיקה סבירה – בשל היותם נסתרים או מצריכים מומחיות של מהנדס, הקונה יודיע לקבלן על הליקויים תוך זמן סביר מהיום שבו גילה את הליקוי.

חוות דעת מומחה

כאשר מקבלים את הדירה מהקבלן, אין חובה להביא מהנדס כדי שיבדוק את הדירה. אולם, לפני שמסתיימים 12 החודשים מיום מסירת הדירה, מומלץ לדאוג לחוות-דעת מהנדס, אשר יראה את הליקויים בדירה, יתעד אותם, יבחן את דרכי תיקון הליקויים ואת העלויות שלהם.

יש להעביר לקבלן את ממצאי חוות הדעת של המהנדס כדי לאפשר לו לתקן את ליקויי הבנייה.

עורך-דין  ליקויי בניה

אם הקבלן לא דואג לתיקון הליקויים, או שהתיקון לא מבוצע כראוי, רוכש הדירה יכול להגיש לבית המשפט תביעה בגין ליקויי בנייה.

עורך דין מקצועי ומנוסה, שמתמחה בליקויי בנייה, ידע להתמודד עם טענות הקבלן, ויסייע לכם לקבל את מה שמגיע לכם.

יתירה מכך, טרם הפנייה הראשונה לקבלן, מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך-דין ליקויי בנייה, כדי שיסייע לכם למצות את טענותיכם וזכויותיכם מול הקבלן.

מהצד השני של הדברים, אם אתם קבלנים והוגשה נגדכם תביעה – עו"ד ליקויי בנייה יכול לסייע לכם להתמודד עם טענות רוכשי הדירה, שכן ייתכן כי טענותיהם אינן מבוססות ו/או הם אחרו את המועד הקבוע בחוק להגשת תביעה.

עו"ד דליה שחורי בעלת נסיון רב בתביעות ליקויי בניה, והיא תשמח לעמוד לרשותכם ולסייע לכם בהליכים הרלוונטיים מול הקבלן, רוכשי הדירות ו/או בית המשפט.

The post ליקויי בנייה appeared first on עורך דין מקרקעין בראשון לציון - דליה שחורי.

עורך דין מקרקעין מעניק ללקוחותיו ליווי משפטי מקצועי ומלא בנושאים שונים, כגון: מכירת דירה, רכישת דירה מקבלן, רכישת דירה יד שנייה, פירוק שיתוף, פינוי מושכר, הסכמי שכירות, פירוק שיתוף, מיסוי מקרקעין, חריגות בניה, עבירות תכנון ובניה, תמ"א 38, פינוי בינוי ועוד.
עורך דין נדל"ן יבצע את הבדיקות הנדרשות טרם ביצוע העסקה, ולאחר מכן יערוך חוזה מתאים.

עורך דין מקרקעין – תפקידו והיעזרות בשירותיו

בודדים האנשים שלא נזקקים לשירותי עורך דין מקרקעין בחייהם. סביר להניח שכמעט כל אחד ימצא את עצמו, בשלב כזה או אחר בחייו, בפני רכישת דירה, מכירת דירה או תוספת בניה לדירתו.

עורך דין נדל"ן יוכל לסייע לכם בכל הנושאים הרלוונטיים למקרקעין, והוא יבחן את הסוגיות המשפטיות הקשורות לנושא ויטפל בהן, בכלל זה: בדיקות מקדמיות, ניסוח חוזי שכירות ומכר וגם ייצוג משפטי בהליכים מורכבים, כולל ייצוג בוועדות התכנון והבניה, בתביעות מול רמ"י ועוד.

כמו-כן, לקראת ביצוע עסקת נדל"ן, עורך הדין יוכל לייעץ ללקוחותיו בנוגע לתכנון המס שיש לערוך.
אם עורך הדין מייצג את הקונים, הוא ידאג להבטחת רישום הזכויות וקבלת החזקה. במקרה שבו עורך הדין מייצג את המוכרים, הוא ידאג למנגנונים מתאימים שיבטיחו למוכר כי יקבל את התמורה.

מעבר לכך, יש לעורך דין מקרקעין תפקיד חשוב בזמן הדיווח על העסקה לרשויות המס – עליו לדאוג לקבלת האישורים המתאימים (למשל: אישור מס שבח שהמוכר חייב להמציא לקונה), שכן אחרת לא ניתן יהיה להשלים את העסקה ולרשום את הזכויות ע"ש הקונה.

עו"ד שמתמחה בדיני מקרקעין יעניק שירות משפטי מותאם לקוח בהתאם לסוג עסקת המקרקעין המתבצעת, מורכבותה, העלויות הכרוכות בה ואופיה.

משרד עו"ד דליה שחורי עוסק בדיני מקרקעין, ומלווה את לקוחותיו בכל הסוגיות העולות מהם, לרבות פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי), עסקאות מכר, מיסוי מקרקעין, עסקאות קומבינציה ועוד.

חשיבות ייצוג המשפטי בעסקאות מקרקעין

כאשר עורכים עסקת נדל"ן, חשוב מאוד לשכור שירותי עורך-דין מקרקעין. לעתים בעסקת מכר מקרקעין, נדמה לצדדים לעסקה שניתן לחתום על ההסכם גם ללא עורך דין. זו טעות חמורה שלפעמים משלמים עליה ביוקר – כאשר מתברר כי ביצוע עסקת הנדל"ן לא פשוט כפי שהיה נדמה מלכתחילה, וכי החוזה כולל סעיפים שאינם בהכרח לטובתכם.
לכן, מוטב כי כל צד יהיה מיוצג בידי עורך דין מקרקעין, אשר ידאג לאינטרסים שלו, ויבטיח כי העסקה תתבצע בצורה טובה ולשביעות רצונו.

תחומי מקרקעין עיקריים

עולם דיני המקרקעין הוא עולם רחב. מבין התחומים העיקריים הנכללים בו, אשר בהם עוסק משרד עו"ד דליה שחורי, ניתן למנות את התחומים הבאים:

• רכישת דירה מקבלן – תהליך מורכב, שכן לרוב במועד החתימה, הנכס עדיין לא קיים. מכיון שמדובר בתהליך חשוב וסבוך, מומלץ להיעזר בעו"ד מקרקעין.
• הסכם מכר – הסכם לרכישת דירה הוא מסמך משפטי שמסדיר את מכירת הזכויות בדירה. חשוב לשים לב למספר דברים לפני שחותמים על חוזה מכר.
• הסכם שכירות – מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין, אשר ינסח את הסכם השכירות בין הצדדים, וידאג לכך שיהיו סעיפים בחוזה שיגנו על המשכיר אם השוכרים יסרבו לפנות את הדירה. 
• פינוי מושכר – מדובר בהליך שכולל כמה צעדים שבעל הנכס צריך לנקוט כדי לקבל את הסעד המבוקש.
• תמ"א 38 ופינוי בינוי – מסלולים שונים של התחדשות עירונית, שמאפשרים להחליף בניינים ישנים ורעועים בבניינים חדישים ועמידים.
• חריגות בניה – חריגת בניה נחשבת עבירה פלילית. ישנם סוגים שונים של עבירות בניה. חשוב לדעת איך להתמודד איתן, כיצד להימנע מהן וכיצד להכשירן בדיעבד, במקרים המתאימים.

. 

משרד עו"ד דליה שחורי מתמחה בנדל"ן, עורך הסכמים, עורך שומות במיסוי מקרקעין, ומלווה ומייצג את לקוחותיו בפני ועדות מקומיות בהליכי תכנון ובנייה, בהליכי ערר ובהליכים רלוונטיים נוספים.

המשרד מעניק ייעוץ וייצוג משפטי מקצועי ואמין בכל הסוגיות העולות מעולמות המקרקעין.
לעו"ד שחורי יש ידע רב בנדל"ן וניסיון מוכח, אשר מסייעים לכל הצדדים בעסקאות המקרקעין לשמור על זכויותיהם ולמקסם את עסקת המקרקעין ותוצאותיה.

The post עורך דין מקרקעין appeared first on עורך דין מקרקעין בראשון לציון - דליה שחורי.

פינוי בינוי הוא פרויקט במסגרת התחדשות עירונית, שבו הורסים בתי מגורים ישנים ובונים במקומם בנייני מגורים חדשים לפי תקני בנייה מחמירים ומעודכנים.

בדך כלל הבניינים שנבנים הם גבוהים יותר מאלו שנהרסו ומכילים מספר רב יותר של דירות.

הן ליזם והן לדיירים יש יתרונות כתוצאה מביצוע פרויקט פינוי בינוי: בתום התהליך,
הדיירים מקבלים דירות חדשות שנבנו בתקן מחמיר, אשר נמצאות בבניין חדיש ומודרני, וכוללות לרוב מרפסת שמש, חדר נוסף וכד' – על חשבון היזם.

היזם נהנה מהיתרון של הוספת דירות שיוכל למכור אותן ברווח.

ביצוע פרויקט פינוי בינוי

פרויקט פינוי בינוי יכול לצאת לפועל בשתי אפשרויות:

1. מכח הכרזה על מתחם מגורים כמתחם פינוי בינוי, בהתאם לחוק.

2. מכח תמ"א 38/2, שמאפשרת להרוס בניין קיים ולבנות תחתיו בניין חדש.

ההבדלים בין פרויקט פינוי בינוי לבין תמ"א 38

חשוב לשים לב להבדלים שבין שני התהליכים הנ"ל.

ראשית, תהליך הוצאת היתר הבנייה במסגרת פרויקט פינוי בינוי ארוך יותר באופן משמעותי מהתהליך הנדרש במסגרת תמ"א 38/2.

הוא עומד על כחמש שנים לעומת שנתיים. הסיבה לכך היא שבפינוי בינוי נדרש אישור של תוכנית בניין עיר ע"י הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ואילו תמ"א 38/2 נמצאת בסמכות הוועדה המקומית,
ואין צורך באישור תוכנית בניין עיר חדשה.

שנית, ישנו הבדל במספר הדירות ובהיקף זכויות הבנייה.

בפרויקט פינוי בינוי מאושרות זכויות בנייה בהיקף גדול ביחס לאלו שקיימות, כך שניתן לבנות דירות רבות.

לעומת זאת, בתמ"א 38/2 מספר הדירות שנבנה קטן יותר, שכן נעשה שימוש בזכויות בנייה קיימות.

הבדל זה מוביל לכך, שלעתים לא משתלם לקבלן לבצע תמ"א 38/2, שכן הפרויקט לא מספיק כלכלי, כלומר – לא יוכל למכור מספיק דירות חדשות בתום הפרויקט.

הבדל נוסף הוא, שבתמ"א 38/2 ניתן להרוס ולבנות גם בניין אחד בלבד. לעומת זאת, פרויקט פינוי בינוי כולל לרוב מתחמים שלמים.

על מה חשוב לשים דגש וממה צריך להיזהר בפרויקט פינוי בינוי?

היתרונות של ביצוע הפרויקט ברורים. אבל לפני שמסכימים, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמתמחה במקרקעין ושיש לו נסיון רב בפרויקטים של פינוי בינוי ולבצע בדיקות שונות.

כך למשל, מומלץ לבדוק מה הנסיון של היזם בביצוע פרויקטים דומים ואיזה מוניטין הוא רכש.

אם העבודות יבוצעו בפועל ע"י קבלן מטעם היזם, חשוב לוודא שהקבלן מנוסה בתחום התמ"א ושהיזם יהיה אחראי כלפי בעלי הדירות לביצוע העבודות. ההסכם צריך לכלול סעיף זה.

כמו כן, חשוב שהדיירים יבהירו מול היזם, כי התשלומים הכרוכים בפרויקט יחולו עליו,
כולל עלויות הדיור החלופי בתקופת ביצוע הפרויקט, וכן מיסים, הוצאות משפטיות והוצאות אחרות הקשורות לפרויקט.

עוד חשוב לסכם מראש, בכתב ובאופן מפורט מהן ההטבות שיקבלו הדיירים עם סיום הפרויקט – היכן תמוקם הדירה של כל אחד מהם,

לאילו הצמדות הם יהיו זכאים וכד'.

בנוסף, כמה דירות וקומות יוכל היזם לבנות בבניין החדש.

עו"ד פינוי בינוי

מכיוון שפרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט משמעותי ובעל ערך הן ליזם והן לבעלי הדירות,
חשוב שכל אחד מהצדדים ייעזר בעורך-דין פינוי בינוי שייצג אותו ואת האינטרסים שלו.

פרויקט פינוי בינוי מצריך מתן תשומת לב והתייחסות לנושאים רבים הכרוכים בו. על כן, אין להקל ראש בהתייעצות עם עו"ד ובליווי פרטני ומקיף מצידו.

עורכת דין דליה שחורי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעלת נסיון רב בפרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי.

The post עורך דין פינוי בינוי appeared first on עורך דין מקרקעין בראשון לציון - דליה שחורי.

פירוק שיתוף במקרקעין הוא זכות המעוגנת בחוק המקרקעין, לפיה כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף.
כאשר השותפים מסכימים לבקשת הפירוק, השותף שמעוניין בפירוק ימכור את חלקו לשותפים האחרים או לצד שלישי.

בהמשך לחוק, הפסיקה מתייחסת לעיקרון פירוק השיתוף במקרקעין כאל עיקרון על, לפיו לשותף יש חופש לצאת בכל רגע שיחפוץ מהשותפות, וזכות זו תוגבל במקרים חריגים בלבד.

על פני השטח, התהליך של פירוק שיתוף לא אמור להיות מורכב, אבל אם אחד מהשותפים מתנגד לפירוק השיתוף ופורץ סכסוך בין הצדדים, ייתכן כי תוגש לבית המשפט תביעה לפירוק שיתוף והוא יצטרך להכריע בה.
במקרה כזה מומלץ להיוועץ בעו"ד מקרקעין, אשר יש לו ניסיון בתביעות פירוק שיתוף, כדי להתמודד עם התביעה בצורה הטובה ביותר בבית המשפט.

הסכם פירוק שיתוף

בהסכם פירוק שיתוף במקרקעין, מוסדר הנושא של פירוק שיתוף הבעלות במקרקעין. פירוק השיתוף יתבצע כפי שכתוב בהסכם. בהסכם נכתב מתי פירוק השיתוף ייכנס לתוקף, מפורטות בו התחייבויות הצדדים, וקיים סעיף העוסק בהפרת ההסכם.
פירושו של הסכם השיתוף עלול להוביל למחלוקות, ולכן כדאי לפנות לעו"ד מקרקעין, כדי שיסייע בעריכת ההסכם.
כמו כן, לעריכת ההסכם נלוות פעולות נוספות, כגון רישום בטאבו, תשלומי מיסים, וכדי להבין את הנושא היטב ולפעול בצורה נכונה, מומלץ לפנות לעורך-דין.

ביצוע פירוק שיתוף במקרקעין

ניתן לבצע פירוק השיתוף במקרקעין בשתי דרכים:

1. פירוק בעין – זהו הכלל, הדרך העדיפה לפירוק השיתוף. כלומר: חלוקה פיזית בן השותפים של הדירה או השטח. חשוב לציין, כי אם השותפים בעלים של דירות שערכן אינו שווה, בית המשפט יכול להורות על תשלום תשלומי איזון, כך ששותף אחד ישווה את חלקו הנפרד בנכס לזה של שותפו.
2. חלוקה בשווי – לעתים לא ניתן לחלק את המקרקעין. במקרים אחרים בית המשפט סבור, כי חלוקה בעין תגרום להפסד משמעותי לשותפים. הפתרון יהיה מכירת המקרקעין לצד שלישי וחלוקת סכום המכירה בין השותפים.

חריגים לפירוק שיתוף במקרקעין

למרות הזכות לפירוק שיתוף בכל עת, יש לזכור כי ישנם חריגים אשר בהתקיימם, האפשרות לפירוק שיתוף תוגבל, והם:

1. הגבלת הזכות לפירוק שיתוף בהסכם – אם השותפים הכניסו בהסכם פירוק השיתוף סעיף שמגביל או שולל את האפשרות לפירוק שיתוף, לא תוגש לבית המשפט תביעה לפירוק שיתוף, שכן הסכמים יש לכבד. ואולם, לאחר 3 שנים מיום חתימת ההסכם, אם הדבר ייראה מוצדק, יוכל בית המשפט להורות על פירוק השיתוף.
2. חוסר תום לב – לעתים בקשה לפירוק שיתוף מוגשת בחוסר תום לב – במטרה לייצר רווח לא הוגן או כדי להפעיל לחץ על השותפים. במקרה כזה בית המשפט לא יורה על פירוק השיתוף.
3. נכסים חריגים – יש נכסים שאי אפשר לפרק בהם את השיתוף, למשל: חלקים משותפים בבתים משותפים.
4. פירוק שיתוף בדירת מגורים – כאשר לבני הזוג יש ילדים קטינים, בית המשפט לא יורה על פירוק השיתוף, אלא לאחר שהוכח בפניו כי יש לקטינים מקום מגורים מתאים אחר.

אם אתם עומדים בפני פירוק שיתוף, התייעצו עם עורך דין דיני מקרקעין, לקבלת מידע מקצועי ועדכני בנושא.

עו"ד דליה שחורי, בעלת נסיון רב בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין, תשמח לעמוד לרשותכם, ולסייע לכם בכל סוגיה הקשורה בפירוק שיתוף במקרקעין.

The post פירוק שיתוף במקרקעין appeared first on עורך דין מקרקעין בראשון לציון - דליה שחורי.

התחדשות עירונית – מהי?

המושגים של תמ"א והתחדשות עירונית נשמעים בשנים האחרונות בצורה תדירה. התחדשות עירונית היא תהליך שמתבצע בתוך אזורים בנויים שמטרתו לשפר ולחזק את המבנים ואת המרחב העירוני.

פרויקטים של התחדשות עירונית מאפשרים לבעלי הדירות לחזק את הדירות שלהם ולהרחיב אותן, וכך להשביח את ערכן וכמובן גם לשפר את איכות חייהם.
יש בישראל בניינים שנבנו לפני שנים רבות, אשר אין בהם ממ"ד או מרפסות שמש, למשל. כיום, ניתן לשפר את הדירות בבניינים האלו ולהוסיף מרפסות וממ"ד באמצעות תוכנית התחדשות עירונית.
נשאלת השאלה, איך עושים זאת. התשובה היא, שיש 3 דרכים מרכזיות לשיפור הנכס והשבחתו: 1. תמ"א 38 לחיזוק הבניין (תמ"א 38/1). 2. תמ"א 38/2 – בתוכנית זו מפנים את הבניין הישן ובונים תחתיו בניין חדש. 3. תוכנית פינוי בינוי.

השאלה איזו תוכנית מתאימה היא שאלה מורכבת, שכן לא תמיד ניתן לבחור בתוכנית שבה מעוניינים. לכן מומלץ להתייעץ כבר בתחילה עם עורך דין מקרקעין שיש לו נסיון בתמ"א 38 כדי שיסביר לכם אודות ההבדלים, מה נדרש מכם ומהן זכויותיכם.
גם יזם או קבלן זקוקים לעורך דין שילווה אותם בהליך כדי לשמור על האינטרסים שלהם.
לכן, חשוב שכל צד לפרויקט תמ"א 38 יקבל ייעוץ משפטי מתאים.

תמ״א 38 – מהי ומה ההבדלים בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2?

המטרה הראשונית של פרויקט תמ"א 38 היתה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה. תמ"א 38 אושרה בישראל בשנת 2005 ונועדה לחזק מבנים שניתן היתר לבנייתם לפני שנת 1980, שכן הם לא עמידים מפני רעידות אדמה בשל כך שלא נבנו לפי התקן העדכני.

תמ"א 38/1 מאפשרת לשפץ בניין ישן בצורה מקיפה, לחזק אותו מפני רעידת אדמה ולהוסיף לו מעלית, חניות, מרפסת, ממ"ד ועוד.

תמ"א 38/2 היא למעשה התיקון שאושר 5 שנים אחרי פרסום תמ"א 38, ולפיה במקום לחזק בניין קיים, אפשר להרוס אותו ולבנות תחתיו בניין חדש.

ואכן בפועל בתמ"א 38/2 לרוב נבנה בניין גבוה יותר מזה שהיה, ומתווספות קומות, כך שהוא מכיל דירות רבות יותר מאלו שהיו בבניין המקורי.

היתרונות עבור הדיירים הם רבים – הם מקבלים בניין חדש שבנוי לפי התקן ולרוב הדירה שיקבלו תהיה גדולה יותר מזו שהיתה להם. כמו כן לרוב נבנות חניות מקורות ומתווספת מעלית, חדר הלובי משתדרג ועוד.
עם זאת, יש לקחת בחשבון שפרויקט תמ"א 38/2 יקר יותר מפרויקט תמ"א 38/1.

גם בתמ"א 38/1 וגם בתמ"א 38/2, היזם משלם את כל ההוצאות של הדיירים, לרבות מיסים, היטלים, אגרות ועלויות מחיה. בתמ"א 38/2 הדיירים אינם יכולים להישאר בדירותיהם, שכן הבניין נהרס, כך שהם מפונים מהן ועוברים לגור בשכירות. היזם נושא בהוצאות שכר הדירה לאורך כל הדרך.

כדי להוציא לפועל פרויקט של תמ"א 38/2 נדרש רוב של בעלי הדירות שבבעלותם 80% מהדירות בבית המשותף ו-80% מהרכוש המשותף.

עורך דין תמ"א 38

פרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט מורכב וחשוב שמצריך ידע ובקיאות משפטית עמוקה.
עו"ד תמ"א 38 יסייע לבעלי הדירות לשמור על האינטרסים שלהם והוא יתנהל מול היזם והקבלן, גורמים מקצועיים רלוונטיים וכן מול רשויות המדינה.

עורך הדין שמייצג את הדיירים, יוכל גם לבצע עבורם בדיקות אודות הקבלן ואיתנותו הפיננסית.

גם הקבלן והיזם זקוקים לליווי משפטי, בנפרד מהדיירים, ועו"ד בעל נסיון בהתחדשות עירונית ובתמ"א 38 ילווה אותם לאורך כל ביצוע הפרויקט.

עו"ד דליה שחורי מלווה פרויקטים של תמ"א 38 ומייצגת הן דיירים והן קבלנים. עו"ד שחורי תדאג להגן על האינטרסים שלכם ותבטיח כי הפרויקט ייצא לפועל בצורה יעילה ומהירה.

The post עורך דין תמ"א 38 בראשון לציון – מהו תהליך תמא 38? appeared first on עורך דין מקרקעין בראשון לציון - דליה שחורי.