האם ערבות בנקאית היא בטוחה מספקת למקרה של הפרת הסכם התמ"א על ידי החברה הקבלנית?

בפרויקט תמ"א 38/2 , בו ייצגתי את בעלי הדירות באחת מערי המרכז, עלתה שאלת הבטוחה שהציעה החברה הקבלנית לבעלים.

כידוע, ערבות בנקאית בנוסח ערבות חוק מכר מוצעת לבעלים, בשווי הדירה החדשה החליפית, הניתנת להם בפרויקט.

טרם המצאת הערבות הנ"ל, ביקש הבנק המלווה, מעניק הערבויות, כי יחתם הסכם משולש בין הדיירים, החברה והבנק.

בין שאר הסעיפים שזכו לתיקון, עלתה שאלה אקוטית, אשר, למרבה הצער, אינה זוכה לטיפול או תשומת לב מצד עורכי דין רבים.
השאלה היא מה קורה במצב בו החברה הקבלנית, מפרה את הסכם התמ"א והבנק, כבעל המשכנתא, מחליט להעמיד את הפרויקט למכירה לצד שלישי?

הפרת הסכם תמ"א והבנק על ידי החברה הקבלנית

אין ספק, כי העמדת הפרויקט למכירה לצד שלישי, מהווה כפיה של עסקה במקרקעין על בעלי הדירות ובהכרח מחייבם בתשלום מס שבח בגין מכירה זו.

אין עסקינן בקבלת דירה בהסכם תמ"א 38 הפטור ממס אלא ברוב המקרים, בהם הבית כבר נהרס, בין אם הבניה החלה אם לאו,
הערבויות מחולטות, קרי הבעלים מקבלים תמורה כספית, במקום דירה גמורה, ובמקרה זה, עסקינן  במכירת זכויות בקרקע המחייבות מס שבח.

יוצא כי הערבויות  בנוסח ערבויות חוק המכר, הנמצאות בידי הבעלים, בשווי הדירה הגמורה,
אינן מכסות את מס השבח שיוטל על בעלי הדירות במקרה של מכירת זכויותיהם בגין ביטול הסכם התמ"א עם החברה הקבלנית.

במצב זה נפגעים בעלי הדירות בשיעור היכול להגיע לעשרות אלפי שקלים לדירה!

אילו פתרונות קיימים?

הפתרון היקר הינו הגדלת גובה הערבויות למקרה של מכר כפוי, כמתואר לעיל. צפוי כי היזמים יתנגדו לכך כיון שמדובר בייקור הפרויקט בסכומים ניכרים.

פתרון מתקבל יותר (וכמובן 'זול' יותר מבחינת הקבלן), אך מתאים למצב השוק דהיום, בו עולים מחירי דירות המגורים, הוא קבלת התחייבות הבנק המלווה, במסגרת ההסכם המשולש, להותיר את יתרת התמורה המתקבלת ממכירת זכויות הבעלים לצד שלישי, בידי הבעלים חזרה (ולא לקופת הקבלן המפר או נאמן/כונס נכסים) לאחר ניכוי המשכנתא. מיתרת התמורה יוכלו הבעלים לשלם את המיסים הנכפים עליהם, ללא פגיעה בגובה הערבויות הבנקאיות המוחזקות בידיהם.

מהן הביטחונות להתחייבות זו של הבנק?- במאמר הבא!