מה קורה כאשר חלק אחד מהבניין (בכניסה נפרדת) מגיש בקשה להיתר הריסה ובניה לפי תמ"א 38 בעוד האגף השני (בכניסה אחרת) מתנגד? 

עשא (חי') 15514-07-20 ליעד קו ונקי נ' מיכ"ל המשורר יזמות בע"מ הכריע בשאלה.

מדובר בבנין אחד בעל שתי כניסות. בכניסה אחת, באגף הדרומי, שלוש דירות שבעליה הגיש בקשה להיתר על פי תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה ואילו הצד השני, בעליו של שתי דירות באגף הצפוני, התנגד לבקשת ההיתר. העיריה סרבה לדון בבקשה משום שהבקשה מנוגדת לתקנון המתוקן של הבית המשותף משנת 2011. העיריה טענה שמדובר במחלוקת קניינית ולכן סרבה לדון בבקשת ההיתר.

בעל האגף הדרומי הגיש תביעה בפני המפקחת בלשכת רישום המקרקעין אשר הכריעה לטובת התובע, האגף הדרומי. נימוקי המפקחת בהכרעתה היו: 1. מדובר בבית משותף כ"בית מורכב– מוצמד" לפי משמעותו בסעיף 59 לחוק המקרקעין, היינו בית המורכב משני אגפים כאשר כל שטחי הבית המשותף הוצמדו לכל אגף ואגף בנפרד. 2. נתקיימו שני התנאים בסעיף 11 לחוק חיזוק מבנים, קרי, אין בביצוע העבודה במבנה או באגף כדי לפגוע בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף אחר בבית המורכב וניתן לבצע חיזוק מפני רעידות אדמה של המבנה או האגף, בלי לבצע חיזוק כאמור של מבנה או אגף אחר בבית המורכב. 3. התקנון שותק ביחס להריסה ובניה והצדדים לא שללו זו בתקנון 4. חלוקת זכויות הבניה בתקנון שנקבע על ידי שני האגפים מתייחסת לזכויות קיימות או עתידיות מהקרקע ולא לאלה המתקבלות מהבניה על פי התמ"א. טענה אחת של האגף הצפוני התקבלה לפיה  קווי הבניה בבקשה סותרים את קווי הבנייה בתקנון.

בעלי האגף הצפוני ערערו על החלטת המפקחת. טענותיו הן כי אין הוא מתנגד לתוכנית תמ"א במסלול חיזוק אך לא במסלול הריסה ובניה. בפרשנות התקנון לא ניתן לתת משקל לכדאיות היזם , כמו כן, הבנין אינו מורכב כפי שהוגדר בחוק המקרקעין וכו'. האגף הדרומי טען כי בפועל הבנין מחולק לשני אגפים וכי הרוב הנדרש בבניין בעלי שני אגפים הוא הרוב של כל אגף ואגף בנפרד.

בית המשפט הכריע לטובת האגף הדרומי. נקבע כי התקנון שותק ביחס לאפשרות הריסה ובניה מחדש ומשתיקה זו לא ניתן ללמוד כי התקנון אוסר אפשרות להריסה על אף שהוא נחתם ב 2011 לאחר שנבנו תוספות בניה לבנין הקיים. התקנון אינו מתיחס כלל לתמ"א 38 אלא לזכויות בניה שטרם נוצלו בעוד שהריסה ובנייה מחדש באותם קווי מתאר, איננה ניצול אחוזי בנייה שטרם נוצלו.  בית המשפט אף קיבל הקביעה לפיה עסקינן בבית מורכב, כזה שזכויות הבניה צמודות בנפרד לכל אגף ואגף, מבחינה פיזית לא נצפו חלקים משותפים, מלבד קו ביוב, לא נחזו קווי מים וחשמל משותפים. משנקבע כך, כל אגף נדרש להביא את הרוב הדרוש לכל מסלול ומסלול  ואף הוכח מבחינה הנדסית כי ניתן לבצע הריסה ובניה מבלי שזה יפגע פיזית באגף הצפוני.