תמ"א 38 – מה חשוב לדעת, מהם היתרונות לדיירים ומדוע חשוב ליווי של עורך דין?
התחדשות עירונית – מהי?
המושגים של תמ"א והתחדשות עירונית נשמעים בשנים האחרונות בצורה תדירה. התחדשות עירונית היא תהליך שמתבצע בתוך אזורים בנויים שמטרתו לשפר ולחזק את המבנים ואת המרחב העירוני.
פרויקטים של התחדשות עירונית מאפשרים לבעלי הדירות לחזק את הדירות שלהם ולהרחיב אותן, וכך להשביח את ערכן וכמובן גם לשפר את איכות חייהם.
יש בישראל בניינים שנבנו לפני שנים רבות, אשר אין בהם ממ"ד או מרפסות שמש, למשל. כיום, ניתן לשפר את הדירות בבניינים האלו ולהוסיף מרפסות וממ"ד באמצעות תוכנית התחדשות עירונית.
נשאלת השאלה, איך עושים זאת. התשובה היא, שיש 3 דרכים מרכזיות לשיפור הנכס והשבחתו: 1. תמ"א 38 לחיזוק הבניין (תמ"א 38/1). 2. תמ"א 38/2 – בתוכנית זו מפנים את הבניין הישן ובונים תחתיו בניין חדש. 3. תוכנית פינוי בינוי.
השאלה איזו תוכנית מתאימה היא שאלה מורכבת, שכן לא תמיד ניתן לבחור בתוכנית שבה מעוניינים. לכן מומלץ להתייעץ כבר בתחילה עם עורך דין מקרקעין שיש לו נסיון בתמ"א 38 כדי שיסביר לכם אודות ההבדלים, מה נדרש מכם ומהן זכויותיכם.
גם יזם או קבלן זקוקים לעורך דין שילווה אותם בהליך כדי לשמור על האינטרסים שלהם.
לכן, חשוב שכל צד לפרויקט תמ"א 38 יקבל ייעוץ משפטי מתאים.
תמ״א 38 – מהי ומה ההבדלים בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2?
המטרה הראשונית של פרויקט תמ"א 38 היתה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה. תמ"א 38 אושרה בישראל בשנת 2005 ונועדה לחזק מבנים שניתן היתר לבנייתם לפני שנת 1980, שכן הם לא עמידים מפני רעידות אדמה בשל כך שלא נבנו לפי התקן העדכני.
תמ"א 38/1 מאפשרת לשפץ בניין ישן בצורה מקיפה, לחזק אותו מפני רעידת אדמה ולהוסיף לו מעלית, חניות, מרפסת, ממ"ד ועוד.
תמ"א 38/2 היא למעשה התיקון שאושר 5 שנים אחרי פרסום תמ"א 38, ולפיה במקום לחזק בניין קיים, אפשר להרוס אותו ולבנות תחתיו בניין חדש.
ואכן בפועל בתמ"א 38/2 לרוב נבנה בניין גבוה יותר מזה שהיה, ומתווספות קומות, כך שהוא מכיל דירות רבות יותר מאלו שהיו בבניין המקורי.
היתרונות עבור הדיירים הם רבים – הם מקבלים בניין חדש שבנוי לפי התקן ולרוב הדירה שיקבלו תהיה גדולה יותר מזו שהיתה להם. כמו כן לרוב נבנות חניות מקורות ומתווספת מעלית, חדר הלובי משתדרג ועוד.
עם זאת, יש לקחת בחשבון שפרויקט תמ"א 38/2 יקר יותר מפרויקט תמ"א 38/1.
גם בתמ"א 38/1 וגם בתמ"א 38/2, היזם משלם את כל ההוצאות של הדיירים, לרבות מיסים, היטלים, אגרות ועלויות מחיה. בתמ"א 38/2 הדיירים אינם יכולים להישאר בדירותיהם, שכן הבניין נהרס, כך שהם מפונים מהן ועוברים לגור בשכירות. היזם נושא בהוצאות שכר הדירה לאורך כל הדרך.
כדי להוציא לפועל פרויקט של תמ"א 38/2 נדרש רוב של בעלי הדירות שבבעלותם 80% מהדירות בבית המשותף ו-80% מהרכוש המשותף.
עורך דין תמ"א 38
פרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט מורכב וחשוב שמצריך ידע ובקיאות משפטית עמוקה.
עו"ד תמ"א 38 יסייע לבעלי הדירות לשמור על האינטרסים שלהם והוא יתנהל מול היזם והקבלן, גורמים מקצועיים רלוונטיים וכן מול רשויות המדינה.
עורך הדין שמייצג את הדיירים, יוכל גם לבצע עבורם בדיקות אודות הקבלן ואיתנותו הפיננסית.
גם הקבלן והיזם זקוקים לליווי משפטי, בנפרד מהדיירים, ועו"ד בעל נסיון בהתחדשות עירונית ובתמ"א 38 ילווה אותם לאורך כל ביצוע הפרויקט.
עו"ד דליה שחורי מלווה פרויקטים של תמ"א 38 ומייצגת הן דיירים והן קבלנים. עו"ד שחורי תדאג להגן על האינטרסים שלכם ותבטיח כי הפרויקט ייצא לפועל בצורה יעילה ומהירה.
