מהו פרויקט פינוי בינוי? מה ההבדל בינו לבין תמ"א 38? לפניכם מידע חשוב על הנושא

פינוי בינוי הוא פרויקט במסגרת התחדשות עירונית, שבו הורסים בתי מגורים ישנים ובונים במקומם בנייני מגורים חדשים לפי תקני בנייה מחמירים ומעודכנים.

בדך כלל הבניינים שנבנים הם גבוהים יותר מאלו שנהרסו ומכילים מספר רב יותר של דירות.

הן ליזם והן לדיירים יש יתרונות כתוצאה מביצוע פרויקט פינוי בינוי: בתום התהליך,
הדיירים מקבלים דירות חדשות שנבנו בתקן מחמיר, אשר נמצאות בבניין חדיש ומודרני, וכוללות לרוב מרפסת שמש, חדר נוסף וכד' – על חשבון היזם.

היזם נהנה מהיתרון של הוספת דירות שיוכל למכור אותן ברווח.

ביצוע פרויקט פינוי בינוי

פרויקט פינוי בינוי יכול לצאת לפועל בשתי אפשרויות:

1. מכח הכרזה על מתחם מגורים כמתחם פינוי בינוי, בהתאם לחוק.

2. מכח תמ"א 38/2, שמאפשרת להרוס בניין קיים ולבנות תחתיו בניין חדש.

ההבדלים בין פרויקט פינוי בינוי לבין תמ"א 38

חשוב לשים לב להבדלים שבין שני התהליכים הנ"ל.

ראשית, תהליך הוצאת היתר הבנייה במסגרת פרויקט פינוי בינוי ארוך יותר באופן משמעותי מהתהליך הנדרש במסגרת תמ"א 38/2.

הוא עומד על כחמש שנים לעומת שנתיים. הסיבה לכך היא שבפינוי בינוי נדרש אישור של תוכנית בניין עיר ע"י הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ואילו תמ"א 38/2 נמצאת בסמכות הוועדה המקומית,
ואין צורך באישור תוכנית בניין עיר חדשה.

שנית, ישנו הבדל במספר הדירות ובהיקף זכויות הבנייה.

בפרויקט פינוי בינוי מאושרות זכויות בנייה בהיקף גדול ביחס לאלו שקיימות, כך שניתן לבנות דירות רבות.

לעומת זאת, בתמ"א 38/2 מספר הדירות שנבנה קטן יותר, שכן נעשה שימוש בזכויות בנייה קיימות.

הבדל זה מוביל לכך, שלעתים לא משתלם לקבלן לבצע תמ"א 38/2, שכן הפרויקט לא מספיק כלכלי, כלומר – לא יוכל למכור מספיק דירות חדשות בתום הפרויקט.

הבדל נוסף הוא, שבתמ"א 38/2 ניתן להרוס ולבנות גם בניין אחד בלבד. לעומת זאת, פרויקט פינוי בינוי כולל לרוב מתחמים שלמים.

על מה חשוב לשים דגש וממה צריך להיזהר בפרויקט פינוי בינוי?

היתרונות של ביצוע הפרויקט ברורים. אבל לפני שמסכימים, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמתמחה במקרקעין ושיש לו נסיון רב בפרויקטים של פינוי בינוי ולבצע בדיקות שונות.

כך למשל, מומלץ לבדוק מה הנסיון של היזם בביצוע פרויקטים דומים ואיזה מוניטין הוא רכש.

אם העבודות יבוצעו בפועל ע"י קבלן מטעם היזם, חשוב לוודא שהקבלן מנוסה בתחום התמ"א ושהיזם יהיה אחראי כלפי בעלי הדירות לביצוע העבודות. ההסכם צריך לכלול סעיף זה.

כמו כן, חשוב שהדיירים יבהירו מול היזם, כי התשלומים הכרוכים בפרויקט יחולו עליו,
כולל עלויות הדיור החלופי בתקופת ביצוע הפרויקט, וכן מיסים, הוצאות משפטיות והוצאות אחרות הקשורות לפרויקט.

עוד חשוב לסכם מראש, בכתב ובאופן מפורט מהן ההטבות שיקבלו הדיירים עם סיום הפרויקט – היכן תמוקם הדירה של כל אחד מהם,

לאילו הצמדות הם יהיו זכאים וכד'.

בנוסף, כמה דירות וקומות יוכל היזם לבנות בבניין החדש.

עו"ד פינוי בינוי

מכיוון שפרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט משמעותי ובעל ערך הן ליזם והן לבעלי הדירות,
חשוב שכל אחד מהצדדים ייעזר בעורך-דין פינוי בינוי שייצג אותו ואת האינטרסים שלו.

פרויקט פינוי בינוי מצריך מתן תשומת לב והתייחסות לנושאים רבים הכרוכים בו. על כן, אין להקל ראש בהתייעצות עם עו"ד ובליווי פרטני ומקיף מצידו.

עורכת דין דליה שחורי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעלת נסיון רב בפרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי.