מה חשוב לדעת על ליקויי בניה ומהי מסגרת האחריות של הקבלן? – כל המידע, לפניכם

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "החוק") נועד להגן על רוכשי הדירות בישראל ולהסדיר את האחריות של הקבלנים והיזמים כלפי רוכשי הדירות.

אם קניתם דירה חדשה מקבלן, אתם אמורים לעבור איתו על הפגמים וליקויי הבנייה שמצאתם בדירה. בתום הבדיקה, הקבלן מחתים אתכם על מסמך בשם "פרוטוקול מסירה", בו אתם מתארים את הליקויים שמצאתם. ניתן להניח, כי פגמים ברורים כמו מרצפות שבורות או גימורים שלא בוצעו היטב תוכלו לראות מיד, אך נשאלת השאלה מה באשר לליקויי בניה אחרים ומשמעותיים יותר שעלולים להתגלות רק תקופה לאחר חתימתכם על פרוטוקול המסירה.

מטרת חוק המכר (דירות) ותחולתו

התשובה נעוצה בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "החוק"). החוק נועד להגן על רוכשי הדירות בישראל ולהסדיר את האחריות של הקבלנים והיזמים כלפי רוכשי הדירות.

חשוב לציין, כי החוק חל על כל רכישה של דירה מקבלן – בין אם נרכשה למטרת מגורים ובין אם לצרכי עסק.

כמו כן, בשנת 2011 החוק תוקן, ונקבע כי אחריות הקבלן חלה גם על רוכש משנה, כלומר: על מי שקנה את הדירה מהאדם שרכש אותה מהקבלן – על אף שהוא לא התקשר בכלל עם הקבלן בעסקה.

החוק קובע מספר הגנות חשובות שחלות על ציבור רוכשי הדירות. כן קובע החוק מנגנוני פיצוי במקרה של הפרת החוק ע"י הקבלן-המוכר.

אחריות הקבלן

אחריות הקבלן מוסדרת בחוק והיא נחלקת לשתי תקופות:

תקופת הבדק –

תקופת הבדק מתחילה עם מסירת החזקה בדירה לקונה, והיא נמשכת בין שנה ל-7 שנים בהתאם למהות הליקוי. לכל ליקוי יש תקופת בדק שונה. למשל, בגין ליקויים שהתגלו בצנרת, ניתן לתבוע את הקבלן עד 4 שנים מיום קבלת הדירה. לעומת זאת, בגין ליקויים בנוגע לריצוף, ניתן לתבוע את הקבלן רק עד שנתיים לאחר קבלת הדירה.

בתקופת הבדק הקבלן חייב לתקן את הליקוי אלא אם כן הוא הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה.

תקופת האחריות –

בנוסף על תקופת הבדק, ישנה תקופת אחריות שנמשכת 3 שנים מסיום תקופת הבדק.

בתקופת הבדק, נקודת המוצא היא שהאחריות היא על הקבלן, אלא אם הוכיח כי ליקויי הבניה נגרמו בעטיו של הקונה. לעומת זאת, בתקופת האחריות חלה חובת ההוכחה על רוכש הדירה – הוא זה שצריך להוכיח כי הליקוי נובע בשל תכנון לא נכון של הקבלן, שימוש בחומרים לא מתאימים וכדומה.

לאחר תקופת הבדק ובתום תקופת האחריות, תקום אחריות לקבלן רק במקרים הבאים: כאשר מדובר בבעיה של אי-יציבות בבניין או בבטיחותו, אשר מקורה הוא בשלד הבניין או ביסודותיו.
אם התגלתה תקלה שלא ניתן היה לגלותה באופן סביר בשנים הראשונות לאחר קניית הדירה.

מקרה אפשרי נוסף הוא אם הקונה הודיע לקבלן על אי ההתאמה בדירה במועד, אך הוא לא דאג לתקן את הליקוי.

הודעה לקבלן על ליקויי הבניה

על הקונה להודיע לקבלן על ליקויי הבניה תוך 12 חודשים מהמועד שבו נמסרה הדירה לחזקתו. כאשר לא ניתן לגלות את ליקויי הבנייה ע"י בדיקה סבירה – בשל היותם נסתרים או מצריכים מומחיות של מהנדס, הקונה יודיע לקבלן על הליקויים תוך זמן סביר מהיום שבו גילה את הליקוי.

חוות דעת מומחה

כאשר מקבלים את הדירה מהקבלן, אין חובה להביא מהנדס כדי שיבדוק את הדירה. אולם, לפני שמסתיימים 12 החודשים מיום מסירת הדירה, מומלץ לדאוג לחוות-דעת מהנדס, אשר יראה את הליקויים בדירה, יתעד אותם, יבחן את דרכי תיקון הליקויים ואת העלויות שלהם.

יש להעביר לקבלן את ממצאי חוות הדעת של המהנדס כדי לאפשר לו לתקן את ליקויי הבנייה.

עורך-דין  ליקויי בניה

אם הקבלן לא דואג לתיקון הליקויים, או שהתיקון לא מבוצע כראוי, רוכש הדירה יכול להגיש לבית המשפט תביעה בגין ליקויי בנייה.

עורך דין מקצועי ומנוסה, שמתמחה בליקויי בנייה, ידע להתמודד עם טענות הקבלן, ויסייע לכם לקבל את מה שמגיע לכם.

יתירה מכך, טרם הפנייה הראשונה לקבלן, מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך-דין ליקויי בנייה, כדי שיסייע לכם למצות את טענותיכם וזכויותיכם מול הקבלן.

מהצד השני של הדברים, אם אתם קבלנים והוגשה נגדכם תביעה – עו"ד ליקויי בנייה יכול לסייע לכם להתמודד עם טענות רוכשי הדירה, שכן ייתכן כי טענותיהם אינן מבוססות ו/או הם אחרו את המועד הקבוע בחוק להגשת תביעה.

עו"ד דליה שחורי בעלת נסיון רב בתביעות ליקויי בניה, והיא תשמח לעמוד לרשותכם ולסייע לכם בהליכים הרלוונטיים מול הקבלן, רוכשי הדירות ו/או בית המשפט.