The post קניית דירה בדיקות מקדימות appeared first on עורך דין מקרקעין בראשון לציון - דליה שחורי.

The post האם ערבות בנקאית היא בטוחה מספקת? appeared first on עורך דין מקרקעין בראשון לציון - דליה שחורי.

The post מכירה או רכישה של דירה חדשה בהיבט משפטי appeared first on עורך דין מקרקעין בראשון לציון - דליה שחורי.

The post תמ"א 38 דווקא עכשיו appeared first on עורך דין מקרקעין בראשון לציון - דליה שחורי.

מהו הסכם מכר במקרקעין? מה מעניק להסכם את תוקפו החוקי? כיצד מנסחים הסכם מכר ומה חשוב שיכלול? כל השאלות וכל התשובות במאמר שלפניכם.

חוק מכר הדירות מסדיר עבור רוכשי דירות תחומים רבים אל מול עבודתו של הקבלן, אך ישנם מספר נושאים מהותיים שאינם מוסדרים בחוק ויכולים לגרום נזקים רבים לרוכש הדירה.

הסכם מכר במקרקעין באמצעות עורך דין מומחה בתחום, לא רק ימנע מכם עיכובים, סרבולים ובזבוז אנרגיה במקרה ה"טוב",

אלא גם עוגמות נפגש והפסד רב של כספים, במקרה הפחות טוב.

מהו הסכם מכר במקרקעין?

הסכם מכר במקרקעין הוא חוזה בין שני צדדים, אשר עיקרו עסקת מקרקעין.

זהו אחד ההסכמים המשמעותיים ביותר שכל אחד מאיתנו מבצע במהלך חייו, כשמדובר ברכישה או מכירה של בית, או נכס מסחרי. מכיוון שמדובר בחוזה לכל דבר, מגדיר החוק שלושה תנאים שעליהם להתקיים על מנת להגדיר את ההסכם כהסכם מכר בר תוקף.

מה מעניק להסכם מכר את תוקפו החוקי?

1. שני צדדים אשר מסכימים לביצוע המכר, כלומר צד אחד מוכר וצד אחד רוכש.
2. על ההסכם להיות מפורט ולהכיל את פרטי המכר לפרטים.
3. הסכמת ורצון שני הצדדים בביצוע העסקה.

עד כאן נשמע הגיוני ואלמנטארי, הלא כן? מכיוון שמדובר בעסקה בעלת השלכות כלכליות מרחיקות לכת, הוסיף המחוקק סעיף נוסף המחייב כל הסכם מכר, לפיו על הסכם מכר במקרקעין להיות כתוב (זאת על פי סעיף 8 בחוק המקרקעין), שלא כמו חוזים בתחומים אחרים, אשר יכולים להיכרת בעל פה.

מדוע חובה לבצע הסכם מכר מקרקעין עם עורך דין מומחה?

בשל חשיבות ניסוח הסכם מכר מקרקעין בכתב, הצורך בעורך דין המנוסה בניסוח הסכמי מכר במקרקעין, אינו רק מתבקש אלא חיוני ואקוטי לביצוע מושכל של כלל מהלך המכר. עורך דין מומחה בהסכמי מכר במקרקעין, יבטיח את זכויות לקוחותיו באופן המיטבי ביותר.

במקרים רבים מוצגים בפני רוכשי דירה חדשה הסכם מכר מצידו של הקבלן, הסכם אשר לצערנו עיקרו לשרת צד אחד בלבד, ולהסיר אחריות עתידית שעשויה להתעורר. חתימה על הסכם מכר מקרקעין ללא התייעצות עם עורך דין מומחה בהסכמי מכר היא טעות מרה ותוצאותיה הרסניות!

נושאים שחייבים להופיע בהסכם המכר

אלו רק חלק מהתחומים אשר מחויבים להופיע בהסכם מכר מקרקעין, ומרבית הסיכויים כי לא תוכלו לדעת בוודאות אם הם אכן מופיעים, ללא בדיקה של עורך דין מומחה בהסכמי מכר:

1. מה היקף האחריות של הקבלן ביחס לתלונות לכל אורך הליך הבנייה ואף לאחר מסירת המפתח?
2. האם קיים ליווי מימוני כלשהו לפרויקט הבנייה?
3. האם החוזה כולל מפרט טכני?
4. האם מפורט דינו של הקבלן במידה ומאחר למסור את הדירה?
5. האם מפורטת מידת האחריות של הקבלן למסירת נכס לאחר הנפקת טופס 4?

עורכת דין דליה שחורי – מומחית בהסכמי מכר במקרקעין

עורכת דין שחורי עוסקת בתחום דיני המקרקעין ובסוגיות העולות כגון התחדשות עירונית, הסכמי קומבינציה, הסכמי מכר, עבירות תכנון ובנייה, ייצוג בוועדות תכנון ובנייה ועוד.

ניסיונה המקצועי הרב של עורכת דין שחורי בהסכמי מכר מקרקעין, מעניק ללקוחותיה ביטחון רב בעריכת הסכם מכר.

הידיעה כי יאש מקצוע מיומן מגן עליהם ועל זכויותיהם הינה יקרת ערך!

אם אתם עומדים בפני מכירה או רכישה של בית, פנו עוד היום לייעוץ משפטי עם עורכך דין דליה שחורי, מומחית בהסכמי מכר מקרקעין.

*************

The post עורך דין הסכם מכר מדוע אנו חייבים להתייעץ עם עו"ד? appeared first on עורך דין מקרקעין בראשון לציון - דליה שחורי.

בפרויקט תמ"א 38/2 , בו ייצגתי את בעלי הדירות באחת מערי המרכז, עלתה שאלת הבטוחה שהציעה החברה הקבלנית לבעלים.

כידוע, ערבות בנקאית בנוסח ערבות חוק מכר מוצעת לבעלים, בשווי הדירה החדשה החליפית, הניתנת להם בפרויקט.

טרם המצאת הערבות הנ"ל, ביקש הבנק המלווה, מעניק הערבויות, כי יחתם הסכם משולש בין הדיירים, החברה והבנק.

בין שאר הסעיפים שזכו לתיקון, עלתה שאלה אקוטית, אשר, למרבה הצער, אינה זוכה לטיפול או תשומת לב מצד עורכי דין רבים.
השאלה היא מה קורה במצב בו החברה הקבלנית, מפרה את הסכם התמ"א והבנק, כבעל המשכנתא, מחליט להעמיד את הפרויקט למכירה לצד שלישי?

הפרת הסכם תמ"א והבנק על ידי החברה הקבלנית

אין ספק, כי העמדת הפרויקט למכירה לצד שלישי, מהווה כפיה של עסקה במקרקעין על בעלי הדירות ובהכרח מחייבם בתשלום מס שבח בגין מכירה זו.

אין עסקינן בקבלת דירה בהסכם תמ"א 38 הפטור ממס אלא ברוב המקרים, בהם הבית כבר נהרס, בין אם הבניה החלה אם לאו,
הערבויות מחולטות, קרי הבעלים מקבלים תמורה כספית, במקום דירה גמורה, ובמקרה זה, עסקינן  במכירת זכויות בקרקע המחייבות מס שבח.

יוצא כי הערבויות  בנוסח ערבויות חוק המכר, הנמצאות בידי הבעלים, בשווי הדירה הגמורה,
אינן מכסות את מס השבח שיוטל על בעלי הדירות במקרה של מכירת זכויותיהם בגין ביטול הסכם התמ"א עם החברה הקבלנית.

במצב זה נפגעים בעלי הדירות בשיעור היכול להגיע לעשרות אלפי שקלים לדירה!

אילו פתרונות קיימים?

הפתרון היקר הינו הגדלת גובה הערבויות למקרה של מכר כפוי, כמתואר לעיל. צפוי כי היזמים יתנגדו לכך כיון שמדובר בייקור הפרויקט בסכומים ניכרים.

פתרון מתקבל יותר (וכמובן 'זול' יותר מבחינת הקבלן), אך מתאים למצב השוק דהיום, בו עולים מחירי דירות המגורים, הוא קבלת התחייבות הבנק המלווה, במסגרת ההסכם המשולש, להותיר את יתרת התמורה המתקבלת ממכירת זכויות הבעלים לצד שלישי, בידי הבעלים חזרה (ולא לקופת הקבלן המפר או נאמן/כונס נכסים) לאחר ניכוי המשכנתא. מיתרת התמורה יוכלו הבעלים לשלם את המיסים הנכפים עליהם, ללא פגיעה בגובה הערבויות הבנקאיות המוחזקות בידיהם.

מהן הביטחונות להתחייבות זו של הבנק?- במאמר הבא!

The post האם ערבות בנקאית בטוחה מספקת appeared first on עורך דין מקרקעין בראשון לציון - דליה שחורי.

The post בית האסמים appeared first on עורך דין מקרקעין בראשון לציון - דליה שחורי.

The post בנין אלוני הס בפתח תקווה appeared first on עורך דין מקרקעין בראשון לציון - דליה שחורי.

עשא (חי') 15514-07-20 ליעד קו ונקי נ' מיכ"ל המשורר יזמות בע"מ הכריע בשאלה.

מדובר בבנין אחד בעל שתי כניסות. בכניסה אחת, באגף הדרומי, שלוש דירות שבעליה הגיש בקשה להיתר על פי תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה ואילו הצד השני, בעליו של שתי דירות באגף הצפוני, התנגד לבקשת ההיתר. העיריה סרבה לדון בבקשה משום שהבקשה מנוגדת לתקנון המתוקן של הבית המשותף משנת 2011. העיריה טענה שמדובר במחלוקת קניינית ולכן סרבה לדון בבקשת ההיתר.

בעל האגף הדרומי הגיש תביעה בפני המפקחת בלשכת רישום המקרקעין אשר הכריעה לטובת התובע, האגף הדרומי. נימוקי המפקחת בהכרעתה היו: 1. מדובר בבית משותף כ"בית מורכב– מוצמד" לפי משמעותו בסעיף 59 לחוק המקרקעין, היינו בית המורכב משני אגפים כאשר כל שטחי הבית המשותף הוצמדו לכל אגף ואגף בנפרד. 2. נתקיימו שני התנאים בסעיף 11 לחוק חיזוק מבנים, קרי, אין בביצוע העבודה במבנה או באגף כדי לפגוע בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף אחר בבית המורכב וניתן לבצע חיזוק מפני רעידות אדמה של המבנה או האגף, בלי לבצע חיזוק כאמור של מבנה או אגף אחר בבית המורכב. 3. התקנון שותק ביחס להריסה ובניה והצדדים לא שללו זו בתקנון 4. חלוקת זכויות הבניה בתקנון שנקבע על ידי שני האגפים מתייחסת לזכויות קיימות או עתידיות מהקרקע ולא לאלה המתקבלות מהבניה על פי התמ"א. טענה אחת של האגף הצפוני התקבלה לפיה  קווי הבניה בבקשה סותרים את קווי הבנייה בתקנון.

בעלי האגף הצפוני ערערו על החלטת המפקחת. טענותיו הן כי אין הוא מתנגד לתוכנית תמ"א במסלול חיזוק אך לא במסלול הריסה ובניה. בפרשנות התקנון לא ניתן לתת משקל לכדאיות היזם , כמו כן, הבנין אינו מורכב כפי שהוגדר בחוק המקרקעין וכו'. האגף הדרומי טען כי בפועל הבנין מחולק לשני אגפים וכי הרוב הנדרש בבניין בעלי שני אגפים הוא הרוב של כל אגף ואגף בנפרד.

בית המשפט הכריע לטובת האגף הדרומי. נקבע כי התקנון שותק ביחס לאפשרות הריסה ובניה מחדש ומשתיקה זו לא ניתן ללמוד כי התקנון אוסר אפשרות להריסה על אף שהוא נחתם ב 2011 לאחר שנבנו תוספות בניה לבנין הקיים. התקנון אינו מתיחס כלל לתמ"א 38 אלא לזכויות בניה שטרם נוצלו בעוד שהריסה ובנייה מחדש באותם קווי מתאר, איננה ניצול אחוזי בנייה שטרם נוצלו.  בית המשפט אף קיבל הקביעה לפיה עסקינן בבית מורכב, כזה שזכויות הבניה צמודות בנפרד לכל אגף ואגף, מבחינה פיזית לא נצפו חלקים משותפים, מלבד קו ביוב, לא נחזו קווי מים וחשמל משותפים. משנקבע כך, כל אגף נדרש להביא את הרוב הדרוש לכל מסלול ומסלול  ואף הוכח מבחינה הנדסית כי ניתן לבצע הריסה ובניה מבלי שזה יפגע פיזית באגף הצפוני.

The post בנין אחד, שתי כניסות ותקנון אחד appeared first on עורך דין מקרקעין בראשון לציון - דליה שחורי.